住宅ローン繰上返済シミュレーション

繰上返済は「期間を縮める」か「毎月を軽くする」かで効果が変わる

繰上返済とは、 毎月の返済とは別に、 まとまった金額を元金の返済に充てることです。 元金が直接減るため、 その元金にかかるはずだった利息を節約できます。 繰上返済には期間短縮型と 返済額軽減型の 2 つの方法があり、 同じ金額を繰り上げても効果の現れ方が異なります。 本シミュレーターは、 現在の借入残高・金利・残返済回数・繰上返済額から、 両方式の利息削減額・短縮月数・ 軽減後の毎月返済額・繰上後の総返済額を並べて比較します。

期間短縮型：毎月返済額はそのまま、返済期間を縮める

期間短縮型は、 繰上返済後も毎月の返済額を変えずに、 返済期間を短くする方法です。 元金が減った分だけ 返済が早く終わり、 その期間にかかるはずだった利息がまるごと不要になります。 このため、 利息の削減効果は返済額軽減型より大きくなり、 総返済額を最も減らしたい人に向いています。

返済額軽減型：返済期間はそのまま、毎月返済額を下げる

返済額軽減型は、 返済期間は変えずに、 繰上返済後の残高に合わせて毎月の返済額を計算し直す方法です。 毎月の負担が軽くなるため、 教育費の増加・収入の減少・転職などに備えて家計のキャッシュフローを 楽にしたい人に向いています。 利息の削減効果は期間短縮型より小さくなりますが、 毎月の安心感は 高まります。

繰上返済の計算（元利均等返済前提）

• 月利 = 年利 ÷ 12、 毎月返済額は元利均等返済の式で算出
• 期間短縮型: 繰上後残高を「現在の毎月返済額」で返済し、 完済までの回数を再計算
• 返済額軽減型: 繰上後残高を「残返済回数」で割り戻し、 新しい毎月返済額を算出
• 削減利息 = 繰上なしの総利息 − 繰上ありの総利息

たとえば残高 1,200 万円・金利 0%・残り 120 回（月 10 万円返済）で 120 万円を繰り上げると、 期間短縮型なら12 か月短縮（108 回で完済）、 返済額軽減型なら毎月返済額が 9 万円（1 万円の軽減）になります。 金利があるケースでは、 これに加えて利息の 削減効果が生まれます。

繰上返済の前に確認したいこと

繰上返済は強力な節約手段ですが、 手元資金（生活防衛資金）を使い切らないことが大切です。 また、 住宅ローン控除（年末残高の 0.7%）の適用期間中は、 残高を減らしすぎると控除額も 減るため、 控除が終わってからの繰上返済が有利になる場合があります。 低金利のローンでは、 繰上返済より NISA 等での運用のほうが期待リターンが高いこともあります。 当サイトのローン返済 シミュレーションや住宅ローン控除シミュレーションと 合わせて、 総合的に判断してください。